當前位置 ： 首頁 》新聞咨詢訊 》公司動態(tài) 前言
隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展、新一代互聯(lián)網(wǎng)技術的進步，物業(yè)呈現(xiàn)出多樣化、智能化、人性化等的發(fā)展特征。其作為城市建設運營產(chǎn)業(yè)鏈的延伸環(huán)節(jié)，同樣也是具有多種業(yè)態(tài)和運營模式的盈利點，是諸多轉型中的城投企業(yè)可以有所作為的藍海。本文從分析 “城投在物業(yè)管理的問題與特點”出發(fā)，探索城投在物業(yè)行業(yè)的“可為”與“不可為”，結合優(yōu)秀物業(yè)公司案例，嘗試建構城投企業(yè)進軍物業(yè)領域的關鍵環(huán)節(jié)。
一、城投企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題
1.城投企業(yè)物業(yè)發(fā)展概況
城投公司多涉物業(yè)板塊，作為城市建設產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，且部分公司已成立專門化的物業(yè)公司。據(jù)2019年3-4月南京卓遠開展的全國城投企業(yè)調研的不完全統(tǒng)計來看，目前大約有16家已經(jīng)涉及物業(yè)板塊的業(yè)務。對這16家企業(yè)進行詳細梳理后發(fā)現(xiàn)，有6家城投企業(yè)的物業(yè)板塊有專門的物業(yè)公司，主要是大慶市城市建設投資開發(fā)有限公司、石家莊市城市建設投資控股有限公司、滄州市建設投資集團有限公司、咸陽市城市建設投資控股集團有限公司、蒙城縣城市發(fā)展投資控股集團有限公司、黃石市城市發(fā)展投資集團有限公司等6家（表1）。
城投企業(yè)的物業(yè)板塊服務內容與民營物業(yè)公司有同有異。城投企業(yè)的物業(yè)板塊業(yè)務大都與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相伴而行。這類物業(yè)管理業(yè)務以拆遷安置房、保障房的物業(yè)管理、政府性辦公大樓物業(yè)管理為主，同時涉及到商業(yè)街區(qū)、酒店物業(yè)等的管理和運營以及“三供一業(yè)”物業(yè)接收改造的內容。除此之外，還有部分城投企業(yè)以持有型物業(yè)的運營為主，如南京安居集團，六安市國有資產(chǎn)運營公司等。從其主營業(yè)務中可以看出持有型物業(yè)的運營是城投公司盤活存量資產(chǎn)，增強現(xiàn)金流的重要環(huán)節(jié)。
表1 部分城投企業(yè)物業(yè)板塊服務內容
|
序號 |
城投企業(yè)名稱 |
主要業(yè)務板塊 |
物業(yè)公司名稱 及服務內容 |
|
1 |
大慶市城市建設投資開發(fā)有限公司 |
城市基礎設施建設、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、資產(chǎn)運營、工程監(jiān)理、建筑施工、綠化養(yǎng)護、城市運營 |
城安物業(yè)管理有限公司 商業(yè)、辦公、住宅地下車庫管理等。 |
|
2 |
石家莊市城市建設投資控股集團有限公司 |
金融、市政建設、地產(chǎn)開發(fā)、城市供熱、資產(chǎn)運營管理（車站管理、停車場開發(fā)管理、綜合管廊建設管理、物業(yè)管理等）、咨詢服務 |
石家莊城投力拓物業(yè)服務有限公司：物業(yè)服務，房產(chǎn)經(jīng)紀服務，花卉租賃，展覽展示服務，清潔服務，家政服務，酒店管理 |
|
3 |
滄州市建設投資集團有限公司 |
城市建設業(yè)務板塊，主要有房地產(chǎn)開發(fā)，市政工程建設；城市配套業(yè)務板塊，主要有泊車，物業(yè)服務，建筑科技（先進建材）；資本運營業(yè)務板塊，目前主要有資產(chǎn)運營公司（運營經(jīng)營性資產(chǎn)），新能源，擔保公司等；旅游業(yè)務板塊等 |
滄州建投物業(yè)服務有限公司：商業(yè)、辦公、保障房等方面物業(yè)服務。 |
|
4 |
咸陽市城市建設投資控股集團有限公司 |
城市建設開發(fā)（城市基礎設施建設，棚改，工程項目建設）城市服務（醫(yī)療，停車，物業(yè)） |
咸陽城投物業(yè)管理有限公司：政府移民安置小區(qū)和社會居民住宅小區(qū)、辦公寫字樓進行專業(yè)化的管理服務。 |
|
5 |
蒙城縣城市發(fā)展投資控股集團有限公司 |
開發(fā)板塊、基礎設施建設板塊、資產(chǎn)經(jīng)營板塊、綜合體運營、金融投資板塊（小貸、典當、租賃、保理等，均獲金融牌照）、文旅板塊、物業(yè)管理、保安服務、公共交通板塊 |
青藤物聯(lián)有限公司：物業(yè)管理與社區(qū)服務為一體。 |
|
6 |
黃石市城市發(fā)展投資集團有限公司 |
公共交通、供水服務、醫(yī)養(yǎng)融合、地方鐵路、文旅產(chǎn)業(yè)、環(huán)境治理、城市地產(chǎn)、能源、土地經(jīng)營、智慧停車、物業(yè)、資產(chǎn)管理、工程建設 |
黃石市城發(fā)置業(yè)（物業(yè)、停車）有限公司：全市國有企業(yè)“三供一業(yè)”物業(yè)接收改造運營及城市智慧停車建設運營任務。目前公司經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、物業(yè)管理、停車服務、普通貨運、房屋租賃、市政工程、倉儲服務等 |
2.城投企業(yè)物業(yè)發(fā)展特點與問題
從級別來看，發(fā)展物業(yè)業(yè)務的城投企業(yè)以規(guī)模較小的城市或者縣城為主，這些城市往往民營物業(yè)服務涉獵較少，而大城市民營物業(yè)公司競爭力較強。從品牌來看，城投物業(yè)板塊大部分沒有形成品牌，少部分在當?shù)赜幸欢ㄓ绊懥Φ怯绊懛秶土Χ扔邢?，其中以城安物業(yè)管理有限公司、滄州建投物業(yè)服務有限公司等較為突出，獲得國家的二級和三級資質等，并在本市被評為物業(yè)服務先進單位等稱號。從與民營物業(yè)公司的對比而言，其與民營物業(yè)公司存在較大的差距，這也正是其轉向物業(yè)行業(yè)所面臨的問題：
（1）管理體制僵化，對市場需求不敏感。
城投企業(yè)的物業(yè)企業(yè)其服務內容多與上級母公司的業(yè)務有緊密的關系，如承擔安置房、保障房、廉租房等住宅物業(yè)服務，從事政府部門或者其他相關單位辦公樓物業(yè)管理等。由于這種業(yè)務特性，在一定程度上使其忽視了市場競爭下業(yè)主的需求、以及競爭對手民營物業(yè)公司的改進和提升。從而，物業(yè)服務內容傳統(tǒng)，只滿足最基本的安保、衛(wèi)生等服務，缺乏更加人性化的服務，同時存在傳統(tǒng)服務內容品質較差的情況。
（2）管理手段單一，缺乏高效的管理運營方式。
對持有型物業(yè)公司來說，其主要問題在于管理手段單一，缺乏對高效管理手段的引入，從而導致其存量資產(chǎn)經(jīng)營不善、只管不營、臺賬不清等問題。其原因既有歷史的因素也存在管理手段不佳等因素，由于國有企業(yè)經(jīng)過長時間的改革、重組等，可能產(chǎn)生資產(chǎn)總量不清、權屬不明等情況，為現(xiàn)在的資產(chǎn)管理運營造成障礙；同時由于資產(chǎn)規(guī)模大，數(shù)量多，對互聯(lián)網(wǎng)、信息化系統(tǒng)的引進不足也導致其持有型物業(yè)經(jīng)營的諸多問題。
對安置房等保障性住房物業(yè)來說，其主要問題在于物業(yè)收入入不敷出，由于物業(yè)收入水平較低，基本靠集團補貼才能維持基本運營，這勢必會影響物業(yè)的服務水平。
（3）專業(yè)性人才缺乏，人才吸引力較差。
就目前物業(yè)行業(yè)發(fā)展來看，行業(yè)內競爭壓力逐漸增大，企業(yè)間的競爭除了戰(zhàn)略、管理、技術方面的競爭外，其本質是人才之間的競爭。整個城投企業(yè)面臨的困境都是人才選拔、培養(yǎng)、激勵方面的問題，物業(yè)板塊亦如此。相對于市場競爭力強的民營物業(yè)公司來說，城投企業(yè)的弱勢在于在缺乏結合戰(zhàn)略考量的人才配置計劃、選拔人才標準不明晰、人才培養(yǎng)機制不健全、人才激勵缺乏等，這些因素都導致城投公司人才吸引力不足。
二、“物業(yè)+”模式案例分析
物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。傳統(tǒng)的物業(yè)按照其服務內容可以分為保潔、秩序維護、綠化、設施設備四大條線；但是為了滿足更多元化和人性化的服務需求，諸多民營物業(yè)公司開始整合和拓展業(yè)務類型，新型的物業(yè)管理模式可以包含租貸銷售、營銷推廣、客戶產(chǎn)權升值等多方面的增值服務環(huán)節(jié)。
（一）多元業(yè)態(tài)下物業(yè)發(fā)展模式
互聯(lián)網(wǎng)時代，物業(yè)的管理與發(fā)展也與養(yǎng)老、教育、旅游等產(chǎn)業(yè)相結合形成新的物業(yè)形態(tài)，并利用信息技術手段形成了“物業(yè)+”模式。
1.物業(yè)+養(yǎng)老
萬科的養(yǎng)老業(yè)務正在進行市場化探索，并出具成效。形成了較為成熟的三條養(yǎng)老產(chǎn)品線：社區(qū)嵌入中心、城市全托中心、持續(xù)照護社區(qū)等，匹配不同的養(yǎng)老需求。對于老牌地產(chǎn)企業(yè)萬科而言，養(yǎng)老業(yè)務是其轉型的重要方向之一。萬科針對不同養(yǎng)老需求設計了完善精細的定位、服務內容、品牌項目。
|
產(chǎn)品線 |
定位 |
服務內容 |
品牌項目 |
租售模式 |
|
社區(qū)嵌入型 |
以已有社區(qū)為基礎，提供社區(qū)照料服務； |
舊有社區(qū)改造，與政府合作開展嵌入式養(yǎng)老項目 |
幸福家、智慧訪、橡樹會、嘉園 |
床位價格2400元-6400元每月 |
|
城市全托型 |
位于市中心，針對高護理等級需求的客戶，提供醫(yī)養(yǎng)結合的養(yǎng)老服務 |
生活照料、日常護理等7項基礎服務+個性化方案、心理慰藉等4項增值服務 |
怡園、榕園 北京、青島、廣州 |
床位價格在1.2W-1.4W之間 |
|
持續(xù)照護型 |
位于城市近郊、側重于全生命周期的照護、提供綜合性服務 |
規(guī)模2-20平方米；包含養(yǎng)老公寓和醫(yī)療設施 |
隨園 如杭州隨園嘉樹、北京隨園。 |
旅游用地屬性，40年產(chǎn)權；使用權出售或出租 |
萬科的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局在北上廣、成都、杭州、青島等經(jīng)濟較為發(fā)達的城市，三條產(chǎn)品線中“持續(xù)照護型”是以萬科自持物業(yè)、將運營外包。持有的物業(yè)主要是健康公寓、頤養(yǎng)中心、康復中心等，其中的一些專業(yè)性質的照護和運營工作租賃給第三方運營。
2.物業(yè)+教育
新鷗鵬物業(yè)依托新鷗鵬教育的優(yōu)勢，確立打造中國文化教育物業(yè)服務領先品牌的戰(zhàn)略目標，形成社區(qū)教育體系和院校服務體系兩大核心優(yōu)勢，走出一條“文化教育物業(yè)服務”為特色的創(chuàng)新發(fā)展之道。
其物業(yè)與教育呈現(xiàn)出雙通道、雙體系的特點：一方面，依托新鷗鵬K12教育體系，新鷗鵬物業(yè)的服務范圍已覆蓋幼兒園、小學、中學、大學，是中國首個K12文化教育物管家，累積為100萬+師生、業(yè)主提供了個性化服務。另一方面，新鷗鵬物業(yè)引入巴川名師、學院教授進社區(qū)，創(chuàng)建中國社區(qū)教育體系樣本。
碧桂園在教育方面做得也十分突出，其關注的領域主要是在基礎教育， 主要面向3歲-16歲的社區(qū)國內外適學兒童，開設了兩類學校，一類是免學費的慈善教育，如國華紀念中學、廣東碧桂園職業(yè)學院，一類為優(yōu)質雙語學校和高端國際學校的K12教育。碧桂園不僅以學校帶動樓盤的銷售，更通過輕資產(chǎn)擴張的方式打造屬于碧桂園的教育品牌。
3.物業(yè)+旅游
旅游地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的基礎在于經(jīng)營性物業(yè)和銷售型的物業(yè)形成良性的互動開發(fā)，其中持有型物業(yè)的經(jīng)營與開發(fā)的重點在于圍繞旅游資源的產(chǎn)業(yè)鏈的打造。以南山集團為例，南山旅游板塊以觀光、休閑、娛樂、酒店服務、高爾夫等為一體的綜合性休閑度假產(chǎn)業(yè)體系，這些產(chǎn)業(yè)鏈體系，最大化的降低了成本，提升了效率，提高了產(chǎn)品和服務品質，增強了企業(yè)的核心競爭力。
南山旅游板塊重視硬件設施的建設的同時還注重旅游服務建設，如開發(fā)了東海海濱旅游區(qū)的開發(fā)，其中項目包括高爾夫球場、海濱浴場、別墅休閑、森林氧吧等，在此基礎上配套以國際旅行社、高爾夫球會及酒店管理公司等，以此實現(xiàn)了持有型物業(yè)的多樣化的開發(fā)和經(jīng)營，成為了南山旅游持續(xù)性發(fā)展的基礎。
（二）持有型物業(yè)投資與管理模式
持有型物業(yè)開發(fā)周期包括拿地、開發(fā)、孵化、成熟運營和退出5個階段，相對于出售型物業(yè)來說，它具有盈利周期長，投資回報慢等特點。持有型物業(yè)的管理模式已經(jīng)有國內外的開發(fā)商進行探索，并形成了自己的模式，如萬達集團、鐵獅門。兩者的投資和管理模式均有自己的特點，并且需要較強的資金實力等加以支撐，因而均有一定的競爭門檻，這對于意欲開展持有型物業(yè)管理和運營的城投公司而言具有一定的借鑒意義。
1.萬達集團：重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)相結合
萬達集團持有型物業(yè)運營的特點是輕重資產(chǎn)結合，增強盈利能力。萬達集團幾乎所有的物業(yè)都配置了萬達百貨和萬達影院，持有型物業(yè)是重資產(chǎn)，經(jīng)營性資產(chǎn)的百貨和影院則是輕資產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)供應飽和或接近飽和的地區(qū)，當重資產(chǎn)滯漲或者折價的時候，萬達百貨或者萬達影院會發(fā)揮更大的磐石作用。
2.鐵獅門：一體化運營模式打造綜合實力
鐵獅門公司是一家非上市地產(chǎn)企業(yè)，奉行縱向一體化模式，經(jīng)過一百多年的發(fā)展形成了包括物業(yè)開發(fā)、設計、建筑、物業(yè)管理、投資管理、租務、稅務和風險管理能力于一體的綜合化地產(chǎn)企業(yè)，其最核心的除了物業(yè)開發(fā)和管理能力外，就是金融能力。1997年便成立第一只私募基金，經(jīng)過多年的發(fā)展，鐵獅門形成了基金模式，憑借強大的金融能力不斷擴張并且基金成為其重要的盈利點。
從以上兩個案例可以看出，持有型物業(yè)的投資和運營管理需要戰(zhàn)略眼光、運營能力、金融能力等綜合性的能力。而城投企業(yè)往往并不擅長于資本運作和運營管理，因而采用混合所有制的形式進行物業(yè)管理和開發(fā)，是值得探索的模式。
三、城投企業(yè)如何經(jīng)營好持有型物業(yè)？
1.城投物業(yè)的“為”與“不為”
城投企業(yè)在物業(yè)領域可以有所作為，但并非所有持有物業(yè)板塊的公司都要進軍物業(yè)，根據(jù)前文分析，適合發(fā)展物業(yè)板塊的城投企業(yè)往往具備如下特征：
（1）區(qū)縣級平臺更適合發(fā)展物業(yè)板塊。
區(qū)縣級或者規(guī)模較小的城市的城投平臺更適合發(fā)展物業(yè)板塊，一方面由于該區(qū)域尚未有競爭力強的民營物業(yè)品牌，一方面物業(yè)作為建設產(chǎn)業(yè)鏈的延伸環(huán)節(jié)，可以作為該類平臺的轉型方向，通過運營盤活存量資產(chǎn)，增加收入。
（2）已有物業(yè)板塊的城投企業(yè)用好先發(fā)優(yōu)勢。
目前雖然擁有物業(yè)板塊的城投企業(yè)較少，但是依然有少數(shù)在當?shù)匾呀?jīng)有一定品牌和影響力的物業(yè)公司，該類企業(yè)加強對業(yè)主需求的了解，并提供更加多元化、人性化的物業(yè)服務。
結合城投平臺優(yōu)勢資源和能力，選擇是否要在物業(yè)行業(yè)做深做精。
（3）抓緊“物業(yè)+”趨勢，建立與優(yōu)質資源的合作
城投平臺存量資產(chǎn)中大部分是土地和房屋資產(chǎn)，并且零散分布于市中心，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，如毗鄰學校、醫(yī)院或擁有良好的自然環(huán)境等等，而城投企業(yè)應該采取與相關運營商合作的方式對現(xiàn)有物業(yè)資源加以開發(fā)利用，打造以產(chǎn)業(yè)為內核的運營模式。但是在開展項目合作之前，應該做好充分的市場調查，控制風險。同時，要抓住政策導向，因勢利導。
（4）明確定位，打造具有競爭力的運營模式
城投企業(yè)雖然有較為豐富和優(yōu)質的資源，但是對于資產(chǎn)管理和運營較為缺乏經(jīng)驗，持有型物業(yè)的運營更在乎于運營商的綜合能力，能夠有效滿足租客、顧客等多個主體的需求。城投企業(yè)單獨完成從開發(fā)到運營退出的全流程是具有風險的，因而與其他開發(fā)商、投資者進行合作開發(fā)是較為穩(wěn)妥的策略。
2.城投發(fā)展物業(yè)板塊的關鍵點
根據(jù)城投企業(yè)發(fā)展的問題與瓶頸，以及優(yōu)秀民營物業(yè)公司的現(xiàn)狀，梳理出城投企業(yè)發(fā)展物業(yè)板塊作為其轉型方向的關鍵點在于運營模式、管理手段、人才建設。
（1）運營模式
現(xiàn)代的物業(yè)發(fā)展方向應該在傳統(tǒng)物業(yè)四大條線的基礎上進行延伸和融合，養(yǎng)老+物業(yè)以及旅游+物業(yè)是具有發(fā)展前景的運營模式。以養(yǎng)老為例，目前有兩種養(yǎng)老+物業(yè)的模式，一是養(yǎng)老地產(chǎn)，二是社區(qū)養(yǎng)老服務。
養(yǎng)老地產(chǎn)，多以項目的形式進行開發(fā)，以萬科、綠地等規(guī)模較大的地產(chǎn)公司為主，其資金需求較大，對拿地規(guī)劃、管理運營有較高的要求，因而對于規(guī)模和實力一般的城投物業(yè)而言，需要謹慎進入。
社區(qū)養(yǎng)老則是以綜合性的服務系統(tǒng)為核心，通過該系統(tǒng)整合投資商、商品和服務供應商、加盟機構、培訓機構等各方資源，從而實現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老運營模式。如長城物業(yè)，建立了長者服務動態(tài)生態(tài)系統(tǒng)，在傳統(tǒng)物業(yè)服務的基礎上，引進“社區(qū)養(yǎng)老”和“居家養(yǎng)老”服務長者護理康復服務機構，為社區(qū)內長者提供服務，并通過品牌輸出，將培訓機構納入系統(tǒng)等做法，形成一個全方位的長者服務商業(yè)平臺。這種運營模式需要強大的資源整合能力、品牌營銷能力、良好的物業(yè)市場基礎等特性。
（2）管理手段
城投企業(yè)的持有型物業(yè)管理和運營是是物業(yè)板塊的重要內容，也是盤活存量資產(chǎn)的重要方式，因而高效流暢的管理機制、創(chuàng)新的管理工具是做好物業(yè)服務和物業(yè)運營的重要部分。以六安城投為例，根據(jù)六安市國有資產(chǎn)管理運營有限公司現(xiàn)有的土地、房產(chǎn)、工程等這些資產(chǎn)管理過程的特點，基于.NET框架和C#語言實現(xiàn)一個適合六安市國有資產(chǎn)管理運營有限公司的資產(chǎn)管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)功能主要包括三大模塊：系統(tǒng)管理、基礎管理和統(tǒng)計匯總。通過該系統(tǒng)的引進，實現(xiàn)資產(chǎn)的信息全面了解、信息共享、資產(chǎn)使用、資產(chǎn)維修、權證管理、房產(chǎn)物業(yè)管理的自動化管理，解決以往工作中管理過程繁瑣的問題。在物業(yè)的管理、服務和運營中，運用新一代互聯(lián)網(wǎng)技術建立高效的管理系統(tǒng)是實現(xiàn)物業(yè)服務和運營的關鍵環(huán)節(jié)。
（3）人才建設
人才隊伍建設是整個城投轉型發(fā)展的核心環(huán)節(jié)之一。就物業(yè)領域而言，專業(yè)性人才的引進是其涉足和在物業(yè)領域做大做深的“牛鼻子”。在這個方面，民營的物業(yè)公司的做法值得借鑒，首先是建立企業(yè)的人才池，通過校園招聘儲備人才；進而建立人才培養(yǎng)和晉升的機制，為其提供職業(yè)發(fā)展規(guī)劃、技能；輔助以有吸引力的薪酬和企業(yè)文化。以萬科物業(yè)為例，其優(yōu)質的服務已經(jīng)在業(yè)內成為標桿，相對應的物業(yè)人才梯隊建設也是具有借鑒意義，每一個層級都有相應的晉升標準、培養(yǎng)體系、考核辦法等等。
（4）開發(fā)模式
混合所有制改革是國企改革的突破點，對于城投企業(yè)來說，開展物業(yè)板塊的“混改”是一種新型的開發(fā)模式，也可以成為城投發(fā)展物業(yè)板塊的突破口。物業(yè)板塊是市場化競爭程度較高的業(yè)務板塊，在各地國企改革的實踐中國有企業(yè)進行混合所有制改革試點也從物業(yè)板塊開始，并取得了一定的成效。物業(yè)板塊以混改的形式進行，與優(yōu)秀社會資本方的合作，一方面能夠彌補城投企業(yè)戰(zhàn)略眼光不足、金融能力差的弱勢，另一方面可以整合物業(yè)資源，探索新的城投物業(yè)運營模式，實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。
四、總結
物業(yè)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)技術、康養(yǎng)、旅游等產(chǎn)業(yè)相融合，其發(fā)展前景廣闊，市場上已有諸多嘗試。經(jīng)過對城投物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及特點的分析，探索“物業(yè)+”模式是一條可行之路，但也面臨著不小的挑戰(zhàn)和風險。對于城投而言，抓住轉向物業(yè)行業(yè)的關鍵點，是決定其能否在物業(yè)行業(yè)站穩(wěn)腳跟的緊要環(huán)節(jié)。轉型必將經(jīng)歷痛苦，物業(yè)行業(yè)雖為城投轉型的重要方向，但是并不適合所有城投企業(yè)，依據(jù)自身的優(yōu)勢和資源，有舍有得，方能成功。