當前位置 ： 首頁 》新聞咨詢訊 》行業(yè)資訊 我國首批公募 REITs于5月31日正式對公眾投資者發(fā)售，9 只公募REITs全部實現超募。2021年6月8日，9只公募REITs的《基金合同生效公告》正式公布，意味著基金最終配售結果敲定，為此，筆者對資管產品參與投資的情況進行分析。
總體來看：首批9只公募REITs募集規(guī)模合計308.91億，資管產品認購規(guī)模合計34.68億，占總規(guī)模的11.23%，其中銀行理財產品認購規(guī)模2.29億，占資管產品認購規(guī)模的6.6%，信托計劃認購規(guī)模3.42億，占資管產品認購規(guī)模的9.8%，私募資管計劃（券商資管+基金專戶）認購規(guī)模24.07億，占資管產品認購規(guī)模的69.4%，私募基金認購規(guī)模4.89億，占資管產品認購規(guī)模的14.1%。
一、資管產品參與戰(zhàn)略配售情況
1.9只公募REITs的初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額（發(fā)售公告披露）與最終戰(zhàn)略配售發(fā)售份額（基金生效公告披露）保持一致 ；
2.從資管產品種類來看，通過戰(zhàn)略配售方式參與公募REITs投資的資管產品包括：
● 9只理財產品，管理人包括廣州銀行、中郵理財；
● 2只信托計劃，管理人為建信信托、華潤信托；
●6只私募資管計劃（券商資管+基金專戶），管理人包括招商財富資產管理有限公司、工銀瑞信投資管理有限公司、上海光大證券資產管理公司、富國基金管理有限公司、易方達基金管理有限公司；
● 2只私募投資基金，管理人包括廣州國發(fā)私募證券投資基金管理有限公司、深圳市前海建合投資管理有限公司。
具體如下圖：
其中，公募銀行理財產品通過戰(zhàn)略配售投資廣州廣河項目的包括，廣州銀行作為管理人的7只理財產品，中銀理財作為管理人的2只理財產品；投資首鋼綠能項目的有中銀理財的2只產品，具體產品情況如下圖：
（1）以上公募銀行理財產品期限為1-3年，產品類型包括開放式和封閉式，《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（中國證券監(jiān)督管理委員會公告〔2020〕54號，以下簡稱“指引”）明確戰(zhàn)略投資者中，其他專業(yè)機構投資者持有基礎設施基金份額期限自上市之日起不少于12個月，即以上資管產品在投資公募REITs時存在限售期安排。
（2）廣州銀行發(fā)行的7只理財產品均為固定收益類產品，根據產品期限不同，業(yè)績比較基準在4.20%-5.8%之間，中銀理財發(fā)行的2只理財產品均為混合類產品，期限為1096天，業(yè)績比較基準包括5.1%和5.00%。從指引及首批公募REITs披露的信息來看，基金收益分配至少每年一次，且比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。
首批公募REITs的2022年的預期收益測算（預測現金分派率）在4.04%-9.91%之間，廣州銀行發(fā)行的理財產品投資的基金（廣州廣河），在2021.6.1-2021.12.31期間與2021年度預期收益測算分別為5.91%與6.87%，中郵理財理財產品投資的基金（首鋼綠能），在2021.6.1-2021.12.31期間與2021年度預期收益測算分別為8.52%與7.63%，需要注意的是，以上預測數據并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。
筆者認為，目前銀行理財投資公募REITs考慮的核心因素為其估值情況，按照現有規(guī)則，后續(xù)基金凈值表現若波動不大，結合收益率、流動性等因素，其應為銀行理財較為理想的配置資產。
3.在數量上，9只公募REITs最終戰(zhàn)略配售發(fā)售份額總額為42.989億份，以上資管產品參與戰(zhàn)略配售認購份數合計4.35億份，占最終總戰(zhàn)略配售總額的10.11%；
4.如下圖，在投資金額上，9只公募REITs最終戰(zhàn)略配售發(fā)售金額總額合計221.6212億元，以上資管產品參與戰(zhàn)略配售認購金額合計20.5976億元，占比9.22%。
5.結合9只公募REITs的項目性質和底層資產來看，理財產品均選擇了特許經營權類項目，廣州銀行選擇高速類資產，項目主要收入來源為高速通行費，中銀理財選擇了環(huán)保類資產，項目主要收入來源為項目運營收入。
二、資管產品參與網下發(fā)售情況
1.因9只公募REITs全部實現超募，且符合“網下向公眾回撥”條件，所以，資管產品最終獲配的基金份額少于發(fā)售期間的擬認購基金份額，具體如下圖所示；
2.從參與網下發(fā)售的資管產品的種類和數量來看，以上均為私募產品，其中私募基金參與非常活躍，認購各個公募REITs的數量基本都在10只以上，其中認購蛇口產園項目的私募基金數量高達74只。私募資管計劃（券商資管+基金專戶）參與也較為可觀，合計57只，管理人以頭部機構為主，如中信證券、光大證券資管、興業(yè)證券資管等，信托計劃參與量最小，僅有華鑫信托的2個信托產品參與投資。
另外，以上產品中還存在部分嵌套產品和單一產品，如：
● 廣發(fā)基金-招商銀行-廣發(fā)基金錦嘉2021年1號FOF集合資產管理計劃；
● 興證證券資管－興業(yè)銀行“現金寶（4 號）”－私人銀行類人民幣理財產品－興證資管恒睿2020002 單一資產管理計劃；
● 工銀瑞信投資-工商銀行-工銀瑞投-工銀理財四海甄選集合資產管理計劃（在東吳蘇園基金詢價中，因低價被剔除）。
3.如下圖，相比于戰(zhàn)略配售情況，資管產品參與網下發(fā)售力度更大（認購份數更多），但因觸發(fā)回撥機制，導致最終獲配的基金份額大大減少。9只公募REITs網下發(fā)售基金份額合計12.7685億份，其中資管產品最終通過網下發(fā)售獲配份數合計2.8203億份，占總份額的22.08%。認購金額上，9只公募REITs網下發(fā)售基金金額合計66.6268億元，其中資管產品最終通過網下發(fā)售認購金額合計14.2405億元，占總金額的21.37%。
三、資管產品如何參與公募REITs投資？
資管產品參與公募REITs投資的方式和投資者組成結構及發(fā)售方式相關：
1.公募REITs的投資者結構
如上圖，資管產品可在戰(zhàn)略投資者和網下投資者的階段參與
2.公募REITs的發(fā)售方式有三種，資管產品可以通過戰(zhàn)略配售和網下發(fā)售兩種方式參與。
三種發(fā)售模式包括：
（1）向戰(zhàn)略投資者定向配售（“戰(zhàn)略配售”）：戰(zhàn)略投資者作為管理人可代表資管產品參與。
基礎設施基金發(fā)售的戰(zhàn)略投資者包括基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯(lián)方，以及其他專業(yè)機構投資者。其中，其他專業(yè)機構投資者，包括證券公司、基金管理公司、信托公司、財務公司、保險公司及保險資產管理公司、合格境外投資者、商業(yè)銀行及銀行理財子公司、政策性銀行、符合規(guī)定的私募基金管理人以及其他符合中國證監(jiān)會及上交所投資者適當性規(guī)定的專業(yè)投資者。
戰(zhàn)略投資者不得接受他人委托或者委托他人參與，但依法設立并符合特定投資目的證券投資基金、公募理財產品和其他資產管理產品，以及全國社會保障基金、基本養(yǎng)老保險基金、年金基金等除外。
另外，參與戰(zhàn)略配售的投資者不得再參與網下詢價，但未參與戰(zhàn)略配售的證券投資基金、理財產品和其他資管產品除外，即資管產品只能在戰(zhàn)略配售或網下發(fā)售兩種發(fā)售方式中選其一。
（2）向符合條件的網下投資者詢價發(fā)售（“網下發(fā)售”）：資管產品作為網下投資者的配售對象參與。
其中，網下投資者，是指參與網下詢價和認購業(yè)務的專業(yè)機構投資者。全國社會保障基金、基本養(yǎng)老保險基金、年金基金等可根據有關規(guī)定參與網下詢價。總體來看，在詢價及定價環(huán)節(jié)，可以總結為：公募REITs基本遵循由專業(yè)機構投資者引導的原則。
而在基金完成定價后，基金管理人、財務顧問將按照事先確定的配售原則，在有效報價的網下投資者中選擇配售對象，而配售對象由網下投資者指定，可以是參與網下發(fā)售的投資者或其管理的投資產品，基金對所有網下投資者按照同比例配售原則進行配售。即資管產品可以在該階段進行認購。
（3）向公眾投資者公開發(fā)售（“公眾發(fā)售”）
主要涉及個人投資者，在首批9只公募REITs認購中，公眾投資者認購總量遠超過公眾發(fā)售總量。因此，基金管理人都采取了全程比例確認的方式對公眾投資者認購進行比例配售，配售比例=最終公眾發(fā)售份額*認購價格/全部有效公眾認購金額，如東吳蘇園基金的公眾投資者配售比例為12.29%，意味著10000元的認購金額最終獲配1229元（不考慮認購費的情況下）。
另外，公眾發(fā)售和網下發(fā)售之間可以進行回撥：
【公眾向網下回撥】公眾投資者認購份額不足的，基金管理人和財務顧問可以將公眾投資者部分向網下發(fā)售部分進行回撥，但網下投資者認購數量低于網下最低發(fā)售數量的，不得向公眾投資者回撥。
【網下向公眾回撥】本次首批公募REITs均觸發(fā)了該回撥機制，即網下投資者認購數量高于網下最低發(fā)售數量，且公眾投資者有效認購倍數較高的，網下發(fā)售部分可以向公眾投資者回撥。
四、公募REITs中涉及的重要主體
公募REITs的交易結構如下圖，總體結構為“公募基金+ABS”，基金管理人承擔主動管理職責，其他機構均承擔部分職責。
1.基金管理人：在公募REITs結構中處于核心地位，為取得公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司
目前，根據中基協(xié)披露，取得公募基金管理資格的包括：截止2021年6月，公募基金管理機構有148家，其中有134家基金管理公司，12家證券公司（含證券子公司）、2家保險資產管理公司，但是保險資產管理公司沒有被納入公募REITs管理人主體范圍。此外，據了解，除已設立資管子公司的證券公司外，目前至少還有9家券商表示要設立資管子公司，包括山西證券、萬聯(lián)證券、華安證券、申萬宏源證券、國海證券、中信證券、華創(chuàng)證券、中信建投及國金證券?？紤]到公募REITs本身“公募基金+ABS”的結構屬性，不排除后續(xù)試點將擴大公募REITs管理資格的主體范圍。
9只公募REITs中，基金管理人包括8家基金管理公司（華安基金、富國基金、中金基金、博時基金、平安基金、紅土創(chuàng)新基金、中航基金、東吳基金）和1家取得公募牌照的券商資管子公司（浙江浙商證券資產管理有限公司）。
2.資產支持證券管理人、財務顧問：在公募REITs結構中處于輔助地位
前者要求為證券公司或基金公司子公司，后者則為取得保薦業(yè)務資格的證券公司。在盡職調查上，基金管理人可以與資產支持證券管理人聯(lián)合開展職調查，必要時還可以聘請財務顧問開展。但需注意的是，如果聘請財務顧問開展盡職調查，基金管理人與資產支持證券管理人依法應當承擔的責任不因聘請財務顧問而免除。
此外，考慮到公募REITs本身的關聯(lián)屬性，監(jiān)管規(guī)定基金管理人或其關聯(lián)方與原始權益人存在關聯(lián)關系，或享有基礎設施項目權益時，應當聘請第三方財務顧問獨立開展盡職調查，并出具財務顧問報告。
3.運營管理機構（第三方管理人）：可設立專門的子公司或委托第三方管理機構負責
運營管理機構主要負責基礎設施日常運營維護、檔案歸集管理等事項，目前多為委托第三方管理機構負責，一般為原始權益人的關聯(lián)方。因為現階段為公募REITs的發(fā)展初期，而以往基金管理人大多具備的是對資產本身進行的交易能力，在項目的管理和運營上則不具備優(yōu)勢，尤其是在運營管理上。因此，運營管理機構雖然從規(guī)則上看，不屬于公募REITs的必要參與機構，但結合實踐來看，預計未來一段時間內各家管理人均仍有較大需求。此外，公募REITs中運營管理機構和類REITs中的資產服務機構基本等同。
原文鏈接：https://new.qq.com/omn/20210615/20210615A00XOH00.html